🔍 2025년 하반기 옥정 대방 5·6차 복합부지 분양가에 대한 관심이 높아진 것은 매우 자연스러운 흐름입니다. 분양가 산정 방식을 기준으로, 분양가 상한제가 적용되는 경우의 여러 가정을 고려하여 84㎡ 기준 예상 분양가를 분석해보겠습니다.
특성 조건
항목
내용
단지 유형
최고층 주상복합 (49층), 복합개발
위치
경기 양주시 옥정신도시 내 중심상업지구 / 복합부지
분양가 상한제
적용 (공공택지 내 평면 관할 검토)
전용면적
84㎡ (국민 평형)
시공사
대방건설 (중견 건설사)
부대시설
상업시설, 쇼핑몰 유치 예정
🧾분양가 산정 (하반기 건축비 반영 기준)
1. 기본형 건축비 (2025년 하반기 예상)
국토부 고시 기준: 207만 원/㎡ (상반기)
하반기 건축비 상승률 3% 가정 시: 213.2만 원/㎡
전용면적 84㎡ × 213.2만 원 = 약 1억 7,908만 원
2. 택지비 (대방건설 실매입가 기준 반영)
중상1BL: 1,200억 원 / 35,632㎡ ≈ ㎡당 3.37백만 원 → 평당 약 1,110만 원
복합1BL: 1,770억 원 / 47,748㎡ ≈ ㎡당 3.70백만 원 → 평당 약 1,220만 원
두 부지 평균 평당가 ≈ 1,177만 원
공급면적 약 110㎡ = 약 33평 × 1,177만 원 = 약 3억 8,800만 원
3. 간접비 + 가산비 (설계, 고급화 설비 등)
항목
금액
설계/감리/조경비
2,000만 원
고급 마감재, 차량/시장건물
2,000만 원
쇼핑몰 유치 + 복합 커뮤니티 시설
3,000만 원
총계
7,000만 원
4. 건설사 이윤 (4%)
총원가 약 5억 7천만 원 기준 × 4% = 약 2,300만 원
✅ 예상 분양가 (전용 84㎡ 기준)
항목
금액
기본형 건축비
1억 7,908만 원
택지비
3억 8,800만 원
간접비 + 가산비
7,000만 원
건설사 이윤
2,300만 원
총계
약 6억 6,000만 원
💬 AI 분양가심의위원 코멘트 (GPT의 코멘트)
“대방 5·6차는 중심상업지구 내 최고층 주상복합으로서, 유동인구 확보, 상권 시너지, 고급화 설계 등이 반영된 복합개발 모델입니다. 분양가 상한제를 적용하되, 상업시설 유치 등 가산비 항목의 일부 인정이 필요해 보이며, 옥정 중심 상업·복합부지를 모두 대방건설이 고가에 매입한 점을 고려하면, 예상보다 택지비가 상당히 높습니다. 상업시설과 초고층 설계에 따른 가산비 요인을 반영하더라도, 분양가 상한제 하에서 6억 초중반대 분양가가 현실적으로 검토될 수 있습니다.”
